Helgers Advocaten

Nadere huurprijsvaststelling middenstandsbedrijfsruimte(n)

Enige tijd geleden wendde zich een horecaondernemer tot Helgers Advocaten met de vraag of de huurprijs van het door hem gehuurde horecapand wel marktconform is en of het mogelijk is om deze huurprijs te doen wijzigen.

De situatie deed zich voor dat deze horecaondernemer reeds 7 jaar een huurprijs betaalde die niet tussentijds was gewijzigd, behoudens indexering. Ondanks dat een reeds door huurder ingeschakelde deskundige had aangegeven dat € 23.000,- per jaar een marktconforme huurprijs zou zijn i.p.v. de huidige € 43.000,- per jaar, weigerde de verhuurder in te stemmen met een aanpassing van de huurprijs.

Voor situaties waarbij de huurder of de verhuurder van een middenstandsbedrijfsruimte (ook wel 290-bedrijfsruimte genoemd, daarmee doelende op de omschrijving van artikel 7:290 BW) de huurprijs wil aanpassen bestaat een aparte procedure. Op grond van artikel 7:303 BW is voor huurovereenkomsten betreffende middenstandsbedrijfsruimte nadere huurprijsvaststelling mogelijk. Voordat een vordering tot huurprijswijziging kan worden ingediend dient er aan een aantal vereisten te zijn voldaan. Deze procedure en de vereisten waaraan moet worden voldaan worden hieronder kort op een rij gezet.

 

Artikel 7:303 BW

De mogelijkheid voor een nadere vaststelling van de huurprijs vindt zijn grondslag in artikel 7:303 BW. Uit dit artikel volgt dat zowel de verhuurder als de huurder kan vorderen dat de huurprijs nader wordt vastgesteld. Dit kunnen zij doen indien de huidige huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst bestaat er marktvrijheid en kunnen partijen een gewenste huurprijs overeenkomen. Het staat partijen daarin vrij om tussentijds of om na afloop van een eerste huurperiode hier weer nieuwe afspraken over te maken. Voornoemd artikel ziet dan ook toe op de situatie wanneer partijen onderling hier geen overeenstemming over kunnen bereiken. Omdat het onredelijk is om direct of kort na het aangaan van de huurprijs deze weer te laten aanpassen, kan dit enkel na afloop van de overeengekomen duur (wanneer het een overeenkomst voor bepaalde tijd betreft) ex artikel 7:303, eerste lid, onder a, BW of in alle andere gevallen, telkens wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de huurprijs is ingegaan of voor het laatst nader vastgesteld is (artikel 7:303, eerste lid, onder b, BW).

Belangrijk om bij deze procedure in het achterhoofd te houden is dat een rechter niet gaat kijken naar wat de marktconforme huurprijzen zijn van dat moment, maar naar de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten. Uit het tweede lid van artikel 7:303 BW volgt dat de rechter kijkt naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

Voor het nader vaststellen van de huurprijs wordt dus een vergelijking gemaakt tussen de “in het geschil zijnde huurprijs” en de “huurprijzen die gedurende vijf jaren voorafgaande hebben gegolden voor vergelijkbare bedrijfsruimten”. Deze periode van vijf jaar wordt ook wel de ‘referteperiode’ genoemd en beoogd grote schommelingen in huurprijzen te voorkomen.[1] De vraag rijst dan ook hoe een rechter deze vergelijking maakt en hoe zo’n procedure er in de praktijk uitziet.

 

Artikel 7:304 BW

Een rechter gaat natuurlijk niet zelf deze vergelijking maken, althans heeft hier in beginsel niet de expertise voor. Voordat er een vordering kan worden ingediend (lees: voordat een dergelijke vordering ontvankelijk is) dient er sprake te zijn van een advies over de nadere huurprijs van een deskundige. Hierbij is het uitgangspunt dat verhuurder en huurder voordat er naar de rechter wordt gestapt gezamenlijk een deskundige benoemen voor advies (artikel 7:304, eerste lid, BW). Wanneer huurder en verhuurder geen overeenstemming bereiken over het gezamenlijk benoemen van een deskundige kan om benoeming worden verzocht bij de kantonrechter (artikel 7:304, tweede lid, BW). Het zal dan ook regelmatig voorkomen dat de partij die de huurprijs wil verhogen of wil verlagen zich eerst tot de kantonrechter zal dienen te wenden met het verzoek om een deskundige aan te wijzen.

De gedachte van de wetgever met het invoeren van deze bepaling is de wens om onnodige procedures te voorkomen en te bevorderen dat partijen eerst serieus onderhandelen, aan de hand van het oordeel van een of meer deskundigen, alvorens zij tot het instellen van een gerechtelijke procedure overgaan. Daarnaast is met deze bepaling beoogd dat de rechter direct over een deskundig advies beschikt bij een procedure waarin nadere huurprijsvaststelling wordt gevorderd. [2]

In de situatie zoals in de inleiding beschreven is, was er al sprake van een deskundigenadvies, echter betrof het hier een advies van een door de huurder ingeschakelde deskundige. Er was dan ook geen sprake van een door huurder en verhuurder gezamenlijk benoemde deskundige als bedoelt in artikel 7:304, eerste lid, BW. De horecaondernemer dient zich dan ook eerst te wenden tot de kantonrechter met het verzoek om een deskundige te benoemen. Dit gaat middels een verzoekschriftprocedure.

Belangrijk voor een partij die het verzoek indient is dat deze ook uitdrukkelijk vermeldt dat partijen overleg gevoerd hebben, maar dat zij geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Dit is een vereiste voor ontvankelijkheid van het verzoek en moet dan ook gesteld worden in het verzoekschrift (zie HR 4 oktober 2013, NJ 2014/60 Halfords/Dela).

Het aparte en toch ook enigszins opmerkelijke aan deze procedure is dat de kantonrechter dus enkel een deskundige benoemd en dat de procedure daarmee is afgelopen. De deskundige kan door verzoeker vervolgens de opdracht worden verleent voor het uitbrengen van een deskundigenadvies dat voldoet aan de wettelijke vereisten. Nadat dit advies is verkregen kunnen partijen alsnog trachten in onderling overleg tot nadere vaststelling van de huurprijs te geraken. Lukt dit echter niet dan dient een vordering te worden ingediend bij de kantonrechter voor het nader vaststellen van de huurprijs. Dit is een nieuwe procedure die wordt ingeleid met een dagvaarding. Zo begint een procedure voor nadere huurprijsvaststelling vaak met een verzoekschrift om vervolgens te worden opgevolgd met een dagvaardingsprocedure. Dit lijkt dan ook eerder de hoeveelheid aan procedures te doen toenemen dan voorkomen, terwijl dit laatste toch hetgeen is dat de wetgever heeft beoogd met de invoering van artikel 7:304 BW.

 

Wijze van vaststellen huurprijs

Over voornoemde criteria, zoals ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ of het begrip ‘ter plaatse’ bestaat veel jurisprudentie en kunnen dan ook niet eenduidig worden ingevuld. Ik zal in deze blog dan ook enkel volstaan met het kort benoemen van enkele uitgangspunten om toch een beeld te geven van de wijze van vaststelling van de huurprijs.

Als uitgangspunt kan worden aangenomen dat de huurprijs wordt vastgesteld aan de hand van een objectieve maatstaf. In beginsel laat deze maatstaf het niet toe dat er nog rekening wordt gehouden met subjectieve factoren van de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen partijen. Dit betekent dus ook dat er geen rekening wordt gehouden met een oorspronkelijke huurprijs die sterk afweek van die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

Bij het beoordelen van de vergelijkbaarheid van panden kan onder meer rekening worden gehouden met de ligging van een pand, de indeling, de kwaliteit, de bereikbaarheid en met de voorzieningen in en om de bedrijfsruimte, zoals parkeergelegenheid.[3] Ook bij het beoordelen van de vergelijkbaarheid van panden blijven de huurprijzen in beginsel buiten beschouwing (HR 10 mei 1996, NJ 1996/670 WE/Innovest).

Wanneer panden op zichzelf genomen in aanmerking komen als een vergelijkbaar pand, maar toch nog enige verschillen vertonen, zoals nuttig oppervlak, indeling en bouwkundig gedaante of ligging, kunnen deze panden toch als vergelijkingspand in aanmerking genomen worden. Met de verschillen moet dan wel op passende wijze rekening worden gehouden (HR 26 oktober 1972, NJ 1973/48 Spithoven/Van den Bosch).

Voor een vergelijkingspand zal in de eerste plaats moeten worden gekeken naar panden binnen hetzelfde winkelgebied. Het kan voorkomen dat er geen vergelijkingspanden zijn in hetzelfde winkelgebied. Dan zal moeten worden onderzocht of op een vergelijkbare plaats vergelijkingspanden zijn. Het hangt af van de aard van het gehuurde en van bijzondere omstandigheden van het geval of een pand binnen een ander winkelgebied als vergelijkbaar kan worden aangemerkt. Er moet in dit geval wel rekening worden gehouden met eventuele verschillen in ‘winkelstand’ tussen beide winkelgebieden.[4]

De gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in de referteperiode wordt dan als volgt berekend. De huurprijs wordt per pand herleid, volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil, tot een gemiddelde prijs per vierkante meter per jaar. Het gemiddelde van de huurprijzen van deze vergelijkbare bedrijfsruimte in de referteperiode is de som van al deze herleide prijzen per vierkante meter op jaarbasis, gedeeld door het aantal vergelijkingspanden. De gemiddelde prijs per vierkante meter kan vervolgens vermenigvuldigd worden met het aantal vierkante meters van het betreffende pand waar het om gaat om tot een advies te komen voor de nadere prijsvaststelling.

 

Tijdstip indienen verzoek of vordering

Verder is voor het voeren van deze procedure van belang dat men alert is op het tijdstip voor het indienen van een vordering tot nadere huurprijsvaststelling. Op het oog lijkt artikel 7:303, eerste lid, BW hier heel duidelijk over, echter bestaan er een veelheid aan contractuele varianten.

Onderdeel  a van voornoemd artikel noemt het criteria ‘na afloop van de overeengekomen duur’. Dit duidt op een overeenkomst voor bepaalde tijd. Vaak staan er echter bepalingen genoemd die spreken van een optie tot verlenging of een stilzwijgende verlenging van de eerder overeengekomen duur. In beginsel geldt een stilzwijgende verlenging niet als een overeengekomen duur, zodat na de eerste overeengekomen periode de huurprijs nader kan worden vastgesteld. Wordt expliciet een verlengde overeenkomst overeengekomen na afloop van een bepaalde periode, dan zal wederom de duur van deze overeenkomst moeten zijn verstreken alvorens er een vordering tot nadere huurprijsvaststelling kan worden ingediend. Wordt een overeenkomst aangegaan voor de duur van tien jaar dan kan dus pas na het verstrijken van deze duur, ongeacht het bepaalde in onderdeel b van dit lid, nadere huurprijsvaststelling worden gevorderd. Volgens de parlementaire geschiedenis wordt onder overeengekomen duur verstaan: de duur waarvoor de overeenkomst in eerste aanleg is aangegaan.[5]

Voor overeenkomsten van onbepaalde tijd, of andere overeenkomsten dan van bepaalde tijd, geldt dat na het verstrijken van vijf jaren nadere huurprijsvaststelling gevorderd kan worden.

 

Ingangsdatum nieuwe huurprijs

Op grond van artikel 7:303, vierde lid, BW geldt dat de nieuwe huurprijs in beginsel ingaat op de dag waarop nadere huurprijsvaststelling is gevorderd. Dit is de dag waarop de dagvaarding wordt betekend. Dit ziet echter op de situatie wanneer er reeds sprake is van een door huurder en verhuurder gezamenlijk benoemde deskundige die een advies heeft uitgebracht. Is hiervan geen sprake, dan dient immers eerst een verzoek tot het benoemen van een deskundige te worden ingediend. In het laatste geval geldt dat de dag van het verzoek de dag is waarop de vordering tot nadere huurprijsvaststelling is ingediend (artikel 7:304, tweede lid, BW).

Dit kan in de praktijk tot vervelende situaties leiden. Wanneer een verzoekschrift is ingediend en deze procedure is doorlopen is immers reeds een hele periode verstreken. Hierna gaat een deskundige een advies uitbrengen dat ook weer enige tijd op zich laat wachten. Vervolgens hebben partijen de gelegenheid om nog te onderhandelen. Komen partijen er niet uit dan zal een dagvaarding uitgebracht moeten worden voor het inleiden van alweer een procedure. Zo duurt het al gauw een jaar of langer voor er daadwerkelijk een nadere huurprijs is vastgesteld, die dan teruggaat tot het moment van het indienen van het verzoek. Dit kan resulteren in een enorme vordering die een der partijen op de ander heeft omdat er gedurende de hele procedure te weinig of te veel huur is betaald. Het is in zulke gevallen mogelijk om met een kort geding een voorschot of een verlaging te vragen, echter betekent dit alweer een procedure.

 

Mocht u als huurder of verhuurder kampen met een situatie waarbij u zich afvraagt of de huurprijs die u betaald of ontvangt te laag of te hoog is neem dan contact op met Helgers Advocaten. Wij kunnen dan samen met u bekijken of nadere huurprijsvaststelling mogelijk is.

Auteur:

J.P. (Jorg) van Mulken

Advocaat

 

[1] Kamerstukken II 2000/01, 26932, 5, p. 13 en Kamerstukken II 2000/01, 26089 enz., 19, p. 51

[2] Kamerstukken II 1990/00, 26 932, nr. 3, p. 9-10 en Kamerstukken II 2000/01, 26932, 5, p. 16-17

[3] Kamerstukken II 2000/01, 26932, 5, p. 13

[4] Handelingen II 1974/75, p. 4585

[5] Kamerstukken I 1979/80, 15 666, nr. 45a, p. 2.